Pontault Combault et Ozoir la Ferrière sont des villes limitrophes du 94 et desservies par le RER E ce qui permet un accès très rapide au cœur de Paris, soit au niveau de Magenta, soit jusqu’à la gare St Lazare. On met environ 30 min pour se rendre à Paris. C’est bien desservi au niveau des axes routiers avec la A104 et la A4. Ce sont des communes assez aérées, un peu plus pour Ozoir la Ferrière, par rapport à des communes du 94 ou 93. Il y a beaucoup plus de verdure et moins d’immeubles (Pontault Combault 40% d’immeubles, Ozoir la Ferrière 15%). Ozoir la Ferrière a gardé son caractère de ville de Province avec des petites places, la forêt tout autour, des ruelles et des maisons anciennes alors que dans Pontault Combault, les maisons anciennes ont été remplacées par des immeubles sur les axes principaux.

Nos clients veulent des biens souvent plus grands, par rapport au 94, pour des prix un peu inférieurs et des lieux moins bétonnés que ce que l’on trouve sur Paris. On arrive encore à trouver des biens avec des terrains entre 400 et 1000 m² de terrain. Ce qui permet d’avoir des maisons totalement indépendantes ou accolées sur un seul côté alors que sur Paris les terrains sont petits et les maisons collées les unes aux autres.

Depuis quelques années le nombre de transactions est toujours en progression. Les prix continuent à augmenter mais avec un rythme beaucoup moins soutenu depuis mi-2005, même si on a eu des grosses augmentations sur 2003, 2004, 2005, ça c’est calmé en fin d’année la tendance continue sur 2006.

Sur Pontault Combault : on est aux alentours de 300 000 € avec des premiers prix à 250 000 € sur des petites maisons de 80 m². On va monter à 450 000 € sur Pontault Combault pour 150 à 160 m² avec un jardin de 600 m et un quartier privilégié comme le Val du Muguet, Le Bouquet et le Bois Lacroix avec des accès gare par bus ou à pied directement. Ce sont des quartiers pavillonnaires exclusivement. Sur Ozoir la Ferrière, on est un peu au-dessus. De 150 000 € jusqu’à 600 000 €. La commune est plus attrayante car elle a gardé un caractère dans l’esprit des villages de la Brie.

Les prix sont très élevés aujourd’hui et sont toujours en croissance. Les locations sont rares et les taux sont très bas et pour finir, il y a peu de terrains. Louer est une solution onéreuse en pure perte. Cela peut être à envisager dans des situations à court terme pour éviter d’acheter et de revendre un an après, même si on a vu des gens qui ont quand même gagner de l’argent. Construire, cela reste une bonne solution car cela permet d’avoir un bien neuf et adapté à ce que l’on cherche mais néanmoins, les terrains sont rares et à des prix élevés. Aujourd’hui les terrains sont aux alentours de 200 000 € sur le secteur. Il existe des programmes neufs comme celui de Kaufman & Broad sur Roissy-en-Brie par exemple, où on est entre 275 000 et 400 000 €. Tout a été acheté très rapidement avec des clients qui sont du secteur. On retrouve les prix de l’ancien. Ces clients sont des gens qui ont déjà un bien et en sont à leur deuxième, voire troisième acquisition. Pour les primo-accédants, la situation n’est pas facile.

Oui, les studios sont entre 100 et 110 000 € dans une résidence bien située. Il faut vraiment acheter avec les taux actuels historiquement très bas. On parle de la remontée des taux depuis 8 mois, mais ce n’est pas arrivé. Il y a des prêts sur 25 à 30 ans destinés aux primo accédants. En général dans les 7 ans, ils revendent leur bien pour acheter autre chose qui correspond mieux à leur évolution, avec une plus-value. Cela reste toujours intéressant alors que pour un studio, un loyer est aux alentours de 500/550 € et pour une maison 1000 et 2000 €.

Notre clientèle vient à 50% du 77 et à 30%, voire 40% du secteur. L’autre partie provient du 94, avec des clients qui achètent une maison dans le 77, pour des raisons de prix tout en gardant une proximité. On voit beaucoup des clients du Plessis ou de Villiers.
Les gens s’éloignent de plus en plus de Paris. Avec le RER, on voit des gens venir du 78 car finalement ils ne mettent pas plus de temps à aller à la gare St Lazare que depuis l’Ouest de Paris. On peut encore accéder rapidement par les transports à l’autre bout de Paris ou en prenant des petites routes contiguës à l’A4 ou à la francilienne.

Vendre, oui, puisque les prix sont élevés. Il n’y a pas de raison que ça baisse, mais cela ne devrait plus beaucoup augmenter. Nous avons atteint un palier, ça va sûrement stagner ou monter avec très peu d’augmentation.

Les loyers étant élevés avec peu de bien à la location, on voit beaucoup de gens investir aujourd’hui. Ceux-ci ont un locataire dans le mois qui suit leur passage chez le notaire. Il n’y a aucune carence de locataires. Il faut bien choisir l’endroit. Il y a des endroits qui sont à privilégier. L’agence est là vraiment pour conseiller l’investisseur qui veut acheter un appartement bien placé. La plupart du temps, il nous le donne en location ainsi on évite de louer un bien « inlouable ». C’est notre intérêt pour garder nos clients, car un investisseur, va réinvestir ensuite.
Par rapport à du neuf que l’on choisit sur plan, nous avons l’avantage de proposer un bien visible et construit. C’est un marché que nous connaissons parfaitement en matière de location et de vente. Aujourd’hui, certains programmes neufs sont très bons, mais il faut savoir les choisir. Nous avons aussi des partenaires qui peuvent proposer du neuf de qualité dans le cadre de l’investissement dans le neuf et de la défiscalisation, même si la loi Robien permet aussi la défiscalisation dans l’ancien. Aller acheter un bien neuf de 3 à 4 000 € le m² dans un endroit que l’on ne connaît pas avec rien autour, c’est extrêmement risqué. Je ne le conseille pas à mes clients car je ne connais pas les possibilités de revente, même s’il y des garanties.

Sur le secteur nous travaillons en collaboration avec les notaires car ils ne proposent pas de biens comme en province. Ils préfèrent faire leur métier et travailler en bonne intelligence avec les agences. Les notaires nous aident dans les cas délicats et ne font pas notre métier.

Nous avons « nos » notaires attirés avec qui nous entretenons d’excellentes relations. Les agents immobiliers les aident sur les estimations en cas de successions ou lorsqu’ils veulent un avis sur un prix. De leur côté, ils nous apportent un soutien juridique sur des cas précis.

Il est nécessaire de passer par les professionnels car ils sont de plus en plus « pro ». Je le dis en tant que client et professionnel de l’immobilier. Les agences dépensent de l’énergie pour satisfaire les clients. Chaque agence connaît son secteur et sait ce qu’il convient d’acheter avec les avantages et les inconvénients. Notre rôle est d’informer nos clients qui achètent en connaissance de cause. Un particulier qui a un seul bien à vendre va avoir tendance à l’embellir. Nous, nous trouvons le bien qui correspond à ce que souhaite le client. Les particuliers se servent des agents immobiliers pour faire des estimations et voudraient vendre en économisant le prix des commissions. Ils pensent qu’en vendant de particuliers à particuliers ils vont gagner de l’argent, c’est loin d’être vrai.

Pour le vendeur, passer par un agent immobilier, c’est aussi une sécurité, puisque l’on va trouver un bien qui correspond à ce que recherche le client avec moins de risque de rétractation. Nous allons boucler le financement et ne pas avoir de mauvaise surprise 45 jours après. Il y a peu de rétractations et nous savons faire un financement dans le détail, même si cela n’est pas notre métier. Nous nous appuyons aussi sur nos partenaires. Avant de faire visiter, on a « trié » les clients en fonction de leur projet mais aussi de leur financement pour éviter de faire une visite qui n’a aucune chance d’aboutir. Ce qui ne peut pas se faire dans le PAP, puisque c’est extrêmement difficile de faire cette démarche au téléphone et le particulier se retrouve avec des visites dans lesquelles 50 % des clients ne peuvent pas acheter.

Grâce à un regroupement de 25 agences de Pontault Combault à Fontenay-Trésigny, nous pouvons faire un travail de plus grande qualité sur un mandat exclusif que sur un mandat simple. Le résultat est que les clients vendent plus cher et plus vite, avec plus de sérénité car ils ne sont pas pressurisés comme lorsqu’ils ont affaire à plusieurs agences, qui vont leur faire plusieurs offres concurrentielles en même temps. Certains agents immobiliers mettent une pression terrible sur les clients. Souvent ces clients là ne veulent plus passer par des agences pour cette raison.
Je conseille aussi aux nouveaux acquéreurs de bien travailler leur financement. L’agent immobilier est là pour les aider à trouver le bon financement. Cela fait partie intégrante de la transaction. C’est une source de gains importants. Quand on rembourse un prêt sur 25 ans, il ne faut pas se tromper. Nous avons des partenaires financiers avec qui nous travaillons et qui proposent des taux préférentiels. En fonction du profil du client, on va être capables de les amener vers le partenaire le plus intéressant avec un taux intéressant.

C’est aussi un risque de ne pas accomplir les différentes tâches préalables à la vente. Si la Loi Carrez ou si l’amiante ne sont pas faits, le jour de la signature le notaire ne signera pas l’acte. Le client peut revenir sur sa décision d’achat. Si un bien nous parait un peu inhabituel, nous nous renseignons aux cadastres. Nous sommes au fait des diagnostics (certificats d’habitabilité dans le cas des prêts à taux 0, gaz, chauffage, assainissement, électricité, amiante, loi Carrez, etc.) qui vont devenir de plus en plus compliqués. Les particuliers ne sont pas toujours au courant en temps réels. Il y a un risque que la transaction n’aboutisse pas et l’acheteur ne connaître pas bien ce qu’il achète.

Les commissions sont liées à tous ces services rendus. C’est une sécurité importante en vue de l’acquisition d’une maison, pour laquelle on s’endette pour longtemps et souvent pour un tiers de ses revenus.